法国房地产利率继续上升，价格将暴跌

根据法国国家不动产经纪人联合会（FNAIM）的预测，房地产贷款利率和条件将进一步收紧，而交易量将下降至少15%。ACDEFI咨询公司的总裁警告说，房地产价格将再次下跌10%至15%。

经过数月的犹豫和对现实的否认，现在再也没有人敢说法国的房地产危机只是一种幻觉。原因显而易见：不论是房地产中介机构、公证人、建筑联合会还是国家统计与经济研究院（INSEE），都一致认为房价到处在下跌。这不仅包括二手房，还包括“新房”。事实上，最近的动荡标志着当前风暴进一步加剧。

根据房地产开发商联合会（FPI）的数据，在2022年已经下跌了25%之后，自2023年初以来，公寓预订再次下降了34%。个人预订的下降甚至达到了52%。与此同时，2023年第一季度，住宅房地产投资同比下降了83%。最后，根据Pôle Habitat FFB的数据，新建住宅销售（开发商销售的房屋除外）在2022年下降了31.3%。所有这些变化显示了建筑行业受到的巨大冲击。因此，一个简单但重要的问题是：为什么法国房地产市场如此“恶劣”？导致这场危机的原因是多方面的。

首先，这是对近年来房地产泡沫的修正。实际上，我们不能忘记，与家庭收入和经济增长的疲软相比，过去几年房地产价格的飙升是过分夸大的。房地产价格与收入现实的脱节是由低得过分和不合理的贷款利率造成的，而这些利率又是由欧洲央行过度放水政策引起的。

这就解释了最近几个月房地产价格下跌的第二个原因，即国债和所有贷款利率的合理上升，实际上只是在长期“魔幻金融时代”后的一次回归正常。这个时代的低利率也导致了高通胀阶段的出现，随后被原材料价格上涨的压力加剧，这进一步导致了房地产危机的第三个主要原因，即法国人购买力的下降。

第四个原因是房地产贷款准入条件的收紧，尤其是由于银行风险成本的增加。第五个原因是建筑成本的飙升和新的能源标准，这继续使该行业处于低迷状态。最后，房产税和行政限制的增加更加雪上加霜。

在这种情况下，另一个问题是：危机将持续多久？由于我们刚刚解释的这五个因素将继续存在，可以明确地说，这场风暴将至少持续两年。特别是未来房地产市场的结构性数据仍然趋向下降。

在供给方面，即将到来的失业率上升将不幸地进一步削弱越来越多的家庭，这些家庭已经历史性地负债。面对失业和由此导致的购买力下降，许多家庭可能会陷入过度负债的境地，从而被迫出售他们通常超出承受能力的住房。

同时，尽管疫情结束，数字化和远程办公的持续推进将减少对办公室和商业场所的需求。然而，许多投资者和房地产投资基金已经大笔借贷以购买此类资产，并指望租金偿还其贷款。如果租户不在了，这些投资者也将被迫出售以偿还债务和弥补损失。面对商业和办公房地产价格的下跌，这些投资者甚至可能被迫出售他们仍然赚钱的资产，即住宅房地产。这将进一步增加住房供应。

最后，从结构上看，房地产市场还必须应对“老年人潮”的后果，即“婴儿潮”一代的去世人数增加，也就是说，在未来十年中每年约有67万人去世，而上一个十年的平均年度死亡人数为57万。这些变化显然会进一步增加住房供应。

从需求方面来看，有四个因素将继续下降：社会不稳定和购买力的疲软、贷款条件继续收紧、出生率下降，以及财产税的维持甚至增加，更不用说房产税了。

总的来说，对未来几个季度可以作出以下预测：1.房地产贷款利率和条件将进一步收紧。2.房地产交易量将下降至少15%（根据FNAIM的预测）。3.法国全境的二手房价格将进一步下跌10%至15%。4.在泡沫消退后，房地产将在更加健康的基础上重新启动。因此，它仍然是最具长期投资回报的领域之一，与股票（包括股息）和黄金相似。