法国房贷利率再度上行：25年期逼近4%，购房者融资能力持续缩水

法国房地产信贷市场在经历数月平稳之后，再度出现升温信号。

进入夏末，住房贷款利率重新小幅上行，尤其是25年期长期贷款，部分银行报价已经逼近4%。如果债券市场利率继续维持高位，未来几个月法国房贷成本仍存在进一步上升的可能。

根据法国住房信贷观察机构 Crédit Logement/CSA 的数据，今年年初，法国已发放住房贷款的平均利率一度稳定在3.22%左右，但从春季开始重新抬头。

房贷经纪平台 Pretto 的数据显示，截至8月，15年期住房贷款平均利率约为3.33%，20年期为3.44%，25年期则升至3.52%。

其中，25年期贷款利率仅一个月就上涨了0.09个百分点，显示长期住房融资成本的上涨压力更加明显。

不过，市场平均利率并不能完全反映借款人实际面对的情况。

Pretto房贷经纪人埃洛迪·雅弗尔指出，以一名月净收入3200欧元的年轻管理人员为例，部分银行目前提供的25年期住房贷款名义利率已经达到3.80%左右，且这一数字尚未计入保险成本。

部分银行的报价甚至已经达到3.90%至3.95%。

如果按照法国实际年利率TAEG计算，由于其中还包括贷款手续费、担保成本和银行要求购买的借款人保险，相当一部分借款人的实际融资成本目前事实上已经超过4%。

不过，这并不意味着法国整体住房贷款的名义利率已经突破4%。

从目前趋势来看，真正最有可能率先进入“4%时代”的仍然是25年期长期贷款。

雅弗尔认为，15年和20年期贷款利率目前仍明显低于这一水平，到今年12月之前升至4%的可能性相对有限。

相比之下，贷款期限越长，银行承担的利率和信用风险越大，因此25年期贷款往往最先受到市场长期利率上升的影响。

不同借款人之间的融资成本差异也正在进一步扩大。

首次购房者、首付款较低甚至没有首付款的家庭，自雇人士，以及为了压低每月还款额而不得不把贷款期限延长至25年的购房者，更容易被银行适用较高的贷款利率。

而对于拥有较高首付款、购房完成后仍保留充足储蓄，同时收入稳定的借款人，银行仍愿意给出更具竞争力的贷款条件。

这意味着，在法国房贷利率整体上升的环境下，借款人的财务状况正在变得比过去更加重要。

推动房贷利率上涨的一个重要因素来自法国债券市场。

根据法国国库署数据，法国10年期长期利率参考指标TEC 10在8月25日升至4.09%，而8月3日还只有3.91%，8月19日一度达到4.10%。

长期国债收益率的快速上涨直接受到银行关注。

原因在于，银行住房贷款的定价并不仅取决于欧洲央行的短期政策利率，还受到长期市场融资成本影响。当法国长期国债收益率持续走高，银行自身融资成本也可能随之增加，最终传导至住房贷款利率。

不过，当前法国银行之间激烈的客户竞争，在一定程度上缓冲了这一压力。

住房贷款长期以来都是法国银行吸引新客户的重要入口。消费者办理房贷后，往往还会进一步使用银行的储蓄账户、保险、银行卡以及其他金融产品，因此银行并不愿轻易失去房贷客户。

雅弗尔指出，银行仍然有年度房贷发放目标需要完成，这意味着一些银行可能选择压缩自身利润空间，吸收部分市场利率上涨带来的成本，从而避免房贷报价上涨过快。

但对于购房者而言，即使利率只上升零点几个百分点，长期累计影响仍然十分明显。

以贷款25万欧元、期限25年、不计算保险为例，如果房贷利率从3.60%上升至4%，每月还款额将从大约1265欧元增加至1320欧元。

表面上看，每个月只多支付约55欧元，但经过25年累积，总利息将从约12.95万欧元增加至接近14.59万欧元。

也就是说，仅仅0.4个百分点的利率差异，就可能让借款人在整个贷款期限内多支付约1.64万欧元利息。

更值得关注的是，利率上涨不仅意味着“房贷变贵”，还会直接压缩家庭的购房能力。

在每月可承担还款额不变的情况下，一个在3.60%利率环境下能够获得25万欧元贷款的家庭，当利率升至4%后，最多只能借到大约23.97万欧元。

这意味着，即使家庭收入完全没有下降，其贷款能力也会缩水超过1万欧元。

对于法国房地产市场而言，这种变化可能产生进一步影响。

如果房贷利率持续上涨，而家庭收入没有同步增长，那么买家的最高出价能力就会下降。为了促成交易，部分卖家可能不得不降低价格预期，尤其是在购房需求较弱、库存较高的地区。

因此，未来法国房地产市场真正需要关注的不只是“房贷利率是否突破4%”，而是利率上涨速度与房价调整之间能否形成新的平衡。

对于正在考虑买房的人来说，利率上升也并不一定意味着应该立即暂停购房计划。

雅弗尔强调，购房者需要区分房屋价格和贷款利率这两个变量。

“利率以后可以重新谈判，但买入价格却无法重新谈判。我们买的是房子，并不是和贷款利率结婚。”

换句话说，如果目前能够以较好的价格买到合适房产，即使短期贷款利率相对较高，未来一旦市场利率重新下降，借款人仍有机会通过贷款再谈判或再融资降低成本。

相比之下，如果为了等待低利率而错过明显更低的房价，未来未必能够重新获得同样的购买机会。

此外，名义贷款利率也并非决定房贷成本的唯一因素。

银行手续费、贷款担保费用、提前还款条件以及借款人保险，都存在一定谈判空间。其中，保险费用在长期贷款中尤其值得关注，优化保险方案同样可能显著降低总融资成本。

从目前市场情况看，法国房贷利率短期内仍面临上行压力，但银行之间的竞争可能限制上涨幅度。

真正需要警惕的是25年期贷款。如果法国长期国债收益率继续维持在4%左右甚至进一步上升，部分借款人的25年期住房贷款名义利率突破4%，并在年底前变得更加常见，并非没有可能。

对于法国房地产市场而言，2026年最后几个月可能因此成为一个关键观察期：一边是债券市场推高融资成本，另一边则是银行为了争夺客户努力压低贷款报价。

而最终承受这一博弈结果的，仍然是购房者的月供、贷款额度以及整体购房能力。