巴黎新房越来越稀缺：全市仅327套在售，价格比二手房高出20%至30%

在巴黎买一套真正意义上的新房，正在变得越来越困难。

截至2025年底，巴黎全市可供出售的新建住宅仅有327套。虽然这一数字相比2024年底的83套有所回升，但从长期趋势来看，巴黎新房供应依然处于极低水平。

数据显示，巴黎新房供应量从2022年的258套下降至2023年的181套，2024年更进一步跌至83套。2025年的回升，主要并不是因为新项目大规模增加，而是此前被推迟上市的一些项目重新进入市场。

业内人士认为，巴黎新房供应持续紧张，与当地城市规划政策密切相关。

法兰西岛房地产开发商联合会相关负责人指出，巴黎近年来对新建住宅的限制较为严格，同时优先发展社会住房，这在一定程度上压缩了私人住宅市场的新房供应。

从区域来看，目前巴黎剩余的新房项目主要集中在外围城区以及正在进行城市更新的地区。

包括第12区、第13区、第14区、第15区、第18区、第19区、第20区，以及第16区南部和第17区巴蒂尼奥勒等区域，仍能找到部分新建住宅项目。

相比之下，巴黎核心城区的新房供应更加稀少。

不过，市场上所谓的“新房”并不完全等同于新建建筑。

除了完全重建的新楼之外，一些经过大规模改造的老建筑，以及经过彻底翻新的公寓，也可能被市场归入“新房”或准新房类别。

真正限制买家选择的另一个重要因素，是价格。

在相同地段，巴黎新房平均比二手房贵20%至30%。

例如，如果某个街区的二手房平均售价为每平方米1万欧元，那么新建住宅的价格往往会达到每平方米1.2万至1.3万欧元，部分热门项目甚至更高。

新房价格明显高于老房，一方面来自土地和建筑成本，另一方面也与巴黎不断提高的环保和建筑标准有关。

巴黎新的生物气候城市规划对建筑节能、隔音、居住舒适度以及环保性能提出更严格要求，使得新建项目开发成本进一步上升。

因此，巴黎新房市场实际上越来越偏向高端化。

不少新项目面向的是购买力较强、希望减少装修和维护麻烦的客户群体。

对于这些买家来说，新房最大的吸引力并不一定是投资回报，而是“省心”。

新房通常拥有更好的隔热和隔音性能，买家无需承担大规模装修，同时还可以获得开发商提供的各种建筑质量保障。

此外，新房交易成本也相对较低。

在法国，购买新房时的公证及交易相关费用通常约为房价的2%至3%，而购买二手房一般需要支付约7%至8%。

这意味着，虽然新房本身售价更高，但较低的交易费用能够部分抵消价格差距。

对于购买期房的买家来说，房款还可以根据工程进度分阶段支付，同时享有完工保障、两年期设备保障以及十年期建筑质量保障。

从市场结构来看，巴黎新房供应不足已经成为一个长期问题，而不是短期波动。

巴黎土地资源本身极为有限，加上城市规划、环保标准以及社会住房政策的限制，未来私人新房供应大幅增加的可能性并不高。

这也意味着，巴黎房地产市场可能继续呈现明显的“两极化”：一方面，大量普通买家仍然以二手房作为主要选择；另一方面，数量有限的新房则逐渐成为面向高收入群体的稀缺产品。

对于购房者而言，是否值得为新房多支付20%至30%的价格，最终取决于个人需求。

如果更看重地段、历史建筑特色以及价格，巴黎二手房仍然拥有明显优势；但如果更看重节能、隔音、建筑质量以及无需装修的便利性，那么数量稀少的新房仍然具有独特吸引力。

巴黎的新房市场正在越来越像一个“稀缺资产市场”：供应有限、价格高昂，而且真正能够买到的项目，大多集中在城市外围和更新区域。