法国楼市陷入54年来罕见困局，Foncia警告房地产危机加剧

法国房地产市场正面临一场持续加深的结构性危机。法国房地产服务集团Foncia近日警告，当前市场状况是该公司成立54年以来从未经历过的：二手房成交继续萎缩，购房贷款被拒现象增加，租赁房源降至历史低位，市场信心也在经济和政治不确定性中不断削弱。

Foncia公布的数据显示，2026年上半年，法国二手房交易量同比下降7%，购房协议取消数量则上升11%。这意味着，大约每10笔进入签约阶段的交易中，就有一笔最终无法完成。

交易失败率上升，一方面源于购房者对经济前景和房地产市场走势缺乏信心，另一方面也与银行贷款审核趋严有关。随着房贷利率回升、融资条件收紧，更多家庭因贷款被拒而被迫放弃购房计划，收入较低的群体受到的影响尤其明显。

相比买卖市场，法国租赁市场的紧张程度更加突出。Foncia表示，目前可出租房源数量已经降至该集团成立54年以来的最低水平，住房短缺正在演变为一场“结构性、深刻且持久”的危机。

自2026年初以来，Foncia共收到约22.5万份符合租房条件的申请，同比增长30%。然而，在其全国管理范围内，可供出租的住房仅有8400套，其中巴黎只有约70套。随着秋季开学季临近，学生和年轻租客面临的找房压力尤为严峻。

半年度数据进一步显示，租客退租数量下降7%，房屋重新出租数量下降1%，租赁周转率降至19.7%，同比下降2.5个百分点。此前，该指标在2024年已经下降4个百分点。

这表明，越来越多租客选择留在现有住房，不愿轻易搬家，也难以转向购房市场。Foncia管理房源的入住率达到90.9%，可出租房源仅占全国管理房源的2.5%；在巴黎、里昂和波尔多等大城市，这一比例甚至不足1.5%。

住房供应不足不仅推高了租房难度，也开始影响居民的消费能力和社会流动。许多学生不得不远离大城市居住或选择合租；部分劳动者因无法在工作地点附近找到住房而放弃就业机会；还有家庭因住房问题推迟结婚、生育或迁居计划。

私人房东持续退出租赁市场，被认为是房源短缺的重要原因之一。近年来，法国调整房地产税收政策，并收紧住房能源性能诊断标准，部分老旧住房必须经过翻修后才能继续出租。

然而，Foncia指出，法国不少私人房东是依靠租金补充退休收入的普通退休人员，他们缺乏资金完成昂贵的节能改造，最终只能将房屋退出租赁市场。这进一步压缩了市场供应，并加剧大城市住房紧张。

在购房市场，信心不足正在形成恶性循环。经济和地缘政治不确定性促使家庭推迟购房，市场成交减少又让银行对风险更加谨慎，贷款条件进一步收紧，最终导致更多购房者退出市场。

Foncia表示，目前市场并不缺少看房者和潜在需求，真正缺失的是作出购买决定的信心。只有经济和政治环境趋于稳定，买家才可能重新进入市场。

房贷利率上升也显著削弱了家庭购买力。以每月偿还1000欧元计算，2021年法国平均房贷利率仅为1.05%时，购房者可获得约21.64万欧元贷款。

到2024年，平均利率升至3.72%，相同月供对应的贷款能力降至16.9万欧元，减少近4.74万欧元。2025年，利率一度回落至3.09%，贷款能力恢复至17.85万欧元，但这一改善并未持续。

2026年，法国平均房贷利率重新升至3.25%，贷款能力再次下降至17.63万欧元。与2021年相比，相同月供下，家庭可借款金额减少约4万欧元，直接压缩了购房预算。

Foncia认为，法国房地产市场目前正同时受到高利率、信心不足、租赁供应萎缩和监管成本上升等多重压力。短期内，即使市场仍有真实住房需求，也难以迅速转化为成交。

对于已经具备资金能力、项目可行的购房者，Foncia建议，不应过度等待市场进一步变化。由于未来利率和经济环境仍存在较大不确定性，推迟购房未必能够获得更有利的条件。

总体来看，法国房地产危机已不再只是成交量下降或房价调整的问题，而是逐渐演变为涵盖融资、租赁供应、居民购买力和社会流动性的综合性危机。若政府无法稳定市场预期、改善租赁政策并鼓励私人房东继续提供住房，法国楼市低迷局面可能进一步长期化。